Bölge raporu · Mart 2026
Sarıyer Köyler bölgesinde pazar bugün ne veriyor?
Bu sayfa, bölge için tuttuğumuz piyasa analizinin herkese açık kısmı. Rakamlar mahalle mahalle emsal değil, pazarın bütününe ait ölçüler: bir ilan ne kadar bekliyor, kaç ilan fiyat değiştiriyor, kaç konut gerçekten el değiştiriyor. Fiyat konuşmadan önce bilinmesi gereken şeyler bunlar.
Kaynak: KW Türkiye Gayrimenkul Piyasası Raporu, TCMB Konut Fiyat Endeksi, TÜİK, İTO ve Go Partners Luxury bölge analizi · Haziran 2026 derlemesi, saha verisi Mart 2026.
Pazarın hızı
Bir ilan satılana kadar kaç gün bekliyor?
2022’nin sıcak döneminde bir ilan ortalama 68 günde alıcısını buluyordu. Bugün 127. Düşük sayı satıcının, yüksek sayı alıcının güçlü olduğu bir pazar demek. Doğru fiyatlanan ilanlar hâlâ ilk otuz günde satıyor; yanlış fiyatlananlar altı aya uzuyor. Yani ilk haftada verilen fiyat kararı, sonraki üç ayı belirliyor.
2026 birinci çeyrek içinde: Ocak 122 gün · Şubat 125 · Mart 135. Çeyrek içinde yavaşlama sürüyor.
- 2022 · sıcak dönem
- 68 gün
- 2024 3. çeyrek · tepe
- 139 gün
- 2026 1. çeyrek · bugün
- 127 gün
Kim adım atıyor?
Her ay ilanların yüzde kaçı fiyat değiştiriyor?
Fiyatını düşüren ilan oranı satıcının aceleciliğini, artıran oranı satıcının güvenini ölçer. Mart 2026’da aradaki fark alıcı lehine altı puan. Piyasadaki her yedi ilandan biri her ay fiyat düşürüyor — bekleme sabrı olan alıcı için üç-dört aylık pencerelerde fırsat çıkıyor. Enflasyondan arındırıldığında konut, 2022 zirvesinin belirgin biçimde altında.
- %14
- aylık fiyat düşüren ilan oranı (Mart 2026)
- %8
- aylık fiyat artıran ilan oranı
- −%32
- İTO-reel endekste 2022 zirvesine göre
- −%58
- altına göre reel değişim, aynı dönem
Hacim
Sarıyer köylerinde yılda kaç konut el değiştiriyor?
Satış adetleri 2022’den 2024’e neredeyse yarıya indi; düşüş Maden–Bahçeköy hattında en sert, Zekeriyaköy–Uskumruköy hattında en ölçülü yaşandı. Bu, bölgeyi küçük bir pazar yapar: stokun yalnızca yüzde üçü satışa çıkar, çıkanın da beşte biri satılır. Alıcı için anlamı, doğru evin ortaya çıkmasını beklemenin normal olduğu; satıcı için anlamı, aynı anda karşısında az sayıda gerçek rakip bulunduğu.
| Bölge | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|
| Zekeriyaköy, Uskumruköy | 537 | 420 | 391 |
| Demirciköy, Kilyos, Arıköy | 89 | 70 | 71 |
| Maden, Bahçeköy, siteler | 569 | 204 | 213 |
| Toplam | 1.195 | 694 | 675 |
- 13.200
- Zekeriyaköy ve Uskumruköy’deki toplam konut
- 420
- anlık satılık stok (ilan sayısı 500’ün üzerinde)
- 450
- yıllık tahmini satış adedi
- %20
- listelenen konutların satışa dönüşme oranı
Dokuz aylık karşılaştırma
Konut, aynı dönemde alternatiflerine göre nerede?
Bölgedeki konut fiyatları dokuz ayda arttı, ama mevduat faizi ve altın daha hızlı arttı. Bu, konutu kötü bir varlık yapmaz; bugün konut alanın, 2022’de alanla aynı reel seviyede almadığını gösterir. Pazarlık payı da bunu doğruluyor: bölgede gerçekleşen satışlarda liste fiyatına göre ortalama iskonto yüzde altı ile on arasında.
- Zekeriyaköy – Uskumruköy konut
- +%17
- Maden konut
- +%12,8
- Altın (TL/gram)
- +%76
- Mevduat faizi
- %45
Bu rakamlarla ne yapılır?
Alıyorsanız
Pazar seçici ama aktif. Doksan günü aşan ilanlarda pazarlık payı açılıyor; ortalama iskonto yüzde altı-on bandında. Acele etmeden, stokta bekleyen ilanları izleyerek ilerlemek bu dönemde çalışan yöntem. Hangi ilanın ne kadardır beklediğini biz takip ediyoruz.
Yayındaki portföyü inceleyinSatıyorsanız
İlk haftada verilen fiyat, sonraki üç ayı belirliyor. Yüksek başlayıp sonradan indirmek, 127 günlük ortalamayı altı aya çeviriyor; çünkü ilanın ilk görünürlük penceresi bir kez yaşanıyor. Konutunuz için emsalleri, bekleyen rakip ilanları ve gerçekleşen satış fiyatlarını içeren bir bölge raporu hazırlıyoruz.
Konutunuz için bölge raporu isteyinBu sayfadaki veriler pazarın bütününe aittir ve bilgilendirme amaçlıdır; tek bir konutun değerini göstermez. Bir mülkün fiyatı; konum, site düzeni, kat, bahçe, yapı durumu ve belge durumuna göre bu ortalamalardan belirgin şekilde ayrışabilir. Yatırım tavsiyesi değildir.