Bu kuşakta gördüğümüz anlaşmazlıkların çoğu fiyattan değil, tapudaki tek bir satırdan çıkıyor. Alıcı evi geziyor, beğeniyor, pazarlığı bitiriyor; sonra kredi başvurusunda ya da devirde "kat irtifakı" ibaresiyle karşılaşıyor ve süreç durup bekliyor. Aşağısı, o satırların ne anlama geldiği.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti
Kat irtifakı, bina henüz tamamlanmamışken bağımsız bölüm üzerinde kurulan haktır. Yani tapu vardır, ama tapunun anlattığı şey "burada şu projeye göre bir konut olacak"tır. Kat mülkiyeti ise yapı bittikten ve iskan alındıktan sonra kurulur; bağımsız bölüm artık projede değil, gerçekte tanımlıdır.
Pratikte fark şudur: kat mülkiyetli bir konutta ne aldığınız tapuda kesindir. Kat irtifaklı bir konutta ne aldığınız projede yazılıdır ve projeyle uygulamanın örtüştüğünü ayrıca doğrulamanız gerekir. İkisi de satılabilir, ikisi de yasaldır; ama biri tamamlanmış bir işlemdir, diğeri tamamlanmayı bekleyen bir işlem.
İskan (yapı kullanma izin belgesi)
İskan, belediyenin "bu yapı ruhsatına ve projesine uygun olarak bitmiştir" belgesidir. İskanı olmayan bir konutta yaşanabilir ve bu konut satılabilir — ama iskan alınmadan kat mülkiyetine geçilemez, ve bu bir zincirdir: iskan yoksa kat mülkiyeti yoktur, kat mülkiyeti yoksa kredi kullanımı çoğu bankada zorlaşır, aboneliklerin bir kısmı geçici kalır.
İskan eksikse sorulacak soru "neden yok" değil, "ne eksik ve kim tamamlayacak"tır. Cevap bazen bir imza, bazen projeye aykırı bir kapalı teras. İkisi arasındaki fark aylar ve ciddi bir masraftır; ve bu fark satıştan önce öğrenilir.
Orman kuşağına özel: sınır, imar ve müştemilat
Zekeriyaköy, Uskumruköy ve Demirciköy'ün bir kısmı orman sınırına komşudur. Burada üç şeyi ayrı ayrı doğrulamak gerekir: parselin orman sınırı dışında olduğunu gösteren kadastro durumu, parselin imar durumu (villa alanı, konut dışı kentsel çalışma alanı, tarla vasfı gibi ibareler birbirinin yerine geçmez) ve mevcut yapının bu imara uygun olup olmadığı.
Bu kuşakta en sık rastlanan uyumsuzluk müştemilattır: sonradan kapatılmış bir teras, bahçeye eklenmiş bir kabin, çatı katına dönüştürülmüş bir depo. Bunların bir kısmı ruhsatlıdır, bir kısmı değildir. Ruhsatsız olan, evin değerini artırırken satışını zorlaştırır — ve bunun bedeli genellikle satıcıya değil, aceleyle alan alıcıya çıkar.
Krediye uygunluk
Bir konutun krediye uygun olması tek başına tapu türüne bağlı değildir; banka ekspertizi, yapının yaşı ve iskan durumu birlikte değerlendirilir. Kat mülkiyetli ve iskanlı bir konut için süreç standarttır. Kat irtifaklı bir konutta banka çoğu zaman ek belge ister. İskansız bir konutta konut kredisi genellikle kullanılamaz; alternatif finansman yolları vardır ama maliyeti farklıdır.
Portföyümüzde nasıl gösteriyoruz
Her ilanın künyesinde tapu cinsi, iskan durumu ve krediye uygunluk ayrı satırlar hâlinde durur. Elimizde doğrulanmış bilgi yoksa o satırı boş bırakmak yerine hiç göstermiyoruz — "bilinmiyor" yazan bir alan, alıcıya bilgi vermez, yalnızca sorumluluğu ona devreder. Bir mülkün durumunu bilmiyorsak, sormanız gereken kişi biziz.