Bu kuşakta satış, ilan vermekle başlamaz. İlan verildiği anda mülkün en değerli haftası harcanmış olur: ilanın ilk on günü, portalların ve arama motorlarının onu en çok gösterdiği dönemdir ve o dönemde eksik fotoğrafla, belirsiz fiyatla yayına çıkan bir mülk, sonradan düzeltilse bile o ilgiyi geri kazanamaz.
Satıştan önce toplanacaklar
Tapu fotokopisi ve tapu kayıt örneği. İskan (yapı kullanma izin belgesi) varsa kendisi, yoksa hangi aşamada olduğu. DASK poliçesi. Aidat borcu bulunmadığına dair site yönetiminden yazı. Enerji kimlik belgesi. Emlak vergisi ödeme dekontu. Kat mülkiyeti kurulmamışsa, kurulmasını bekleyen işin ne olduğu.
Bu listenin tamamı satış günü zaten istenecek. Farkı şudur: baştan toplandığında pazarlık gücüdür, devir masasında toplandığında gecikmedir. Alıcı, belgesi hazır satıcıyla belgesi eksik satıcıyı aynı fiyattan değerlendirmez.
Fiyat bandı nasıl kurulur
Üç veri kümesi vardır ve üçü de aynı şeyi söylemez: benzer mülklerin ilan fiyatları, benzer mülklerin gerçekleşen satış fiyatları, ve bankanın ekspertiz değeri. İlan fiyatları en yüksek, gerçekleşen satışlar daha düşük, ekspertiz genellikle en muhafazakârdır.
İlan fiyatlarına bakarak fiyat kurmak, bu kuşakta en sık yapılan hatadır — çünkü ilan fiyatı bir talep değil, bir temennidir ve aylardır satılmayan mülkler de o listede durur. Doğru referans gerçekleşen işlemlerdir; bunlar herkese açık değildir ve bölgede çalışan bir ofisin bilmesi gereken şey tam olarak budur.
Yüksek fiyatla çıkıp sonradan indirmek, doğru fiyatla çıkıp beklemekten daha uzun sürer ve daha düşük bir rakama kapanır. İndirim geçmişi alıcıya "bu mülkte bir sorun var" der; oysa çoğu zaman tek sorun ilk rakamdır.
Fotoğraf neden ilk hafta
İlanın ilk on günü, mülkün göreceği ilginin büyük kısmını taşır. O pencereye eksik fotoğrafla girmek, en değerli görünürlüğü boşa harcamaktır. Bu yüzden fotoğraf çekimi ilan yayınının öncesindedir, sonrasında değil.
Çekimden önce yapılacaklar sanıldığından basittir: yüzeyleri boşaltmak, kişisel eşyayı kaldırmak, perdeleri tamamen açmak, bahçeyi biçmek, havuzu temiz göstermek. Boyaya ya da tadilata girmeye gerek yoktur; ışığa ve düzene gerek vardır. Bu kuşakta bahçe ve ışık satar, mobilya satmaz.
Süre
Doğru fiyatlanmış, belgesi tam, fotoğrafı iyi bir mülk bu bölgede makul bir sürede alıcısını bulur. Yanlış fiyatlanmış bir mülk aylarca durur ve sonunda doğru fiyattan satılır — arada kaybedilen tek şey zamandır. Bu yüzden size baştan gerçekçi bir bant söyleyen ofis, yüksek rakam söyleyerek portföyü almaya çalışan ofisten daha iyi hizmet vermiş olur.
Kesin süre için mülkün kendisine bakmak gerekir: konumu, tipi, bütçe aralığı ve o anda aynı bantta kaç mülk olduğu belirleyicidir.
Kiracılı satış
Kiracılı bir mülk satılabilir; kira sözleşmesi yeni malike geçer ve kiracının hakları devam eder. Alıcı kendisi oturacaksa süreç, sözleşmenin bitiş tarihine ve yasal ihtar sürelerine bağlıdır. Bu, satıştan önce netleştirilmesi gereken bir başlıktır — sonradan öğrenildiğinde pazarlık bozulur.
Bizde nasıl işliyor
Mülkü görüyoruz, belgeleri birlikte gözden geçiriyoruz, gerçekleşen işlemlere dayalı bir bant söylüyoruz. Bant hoşunuza gitmezse yüksek bir rakam söyleyip portföyü almaya çalışmıyoruz — çünkü o rakam sizin zamanınıza mal olur, bizim değil.